La sécurisation des transactions immobilières au Cameroun

L’acquisition d’une parcelle de terre par des individus, et en particulier par des compatriotes résidant à l’étranger, est souvent à l’origine de nombreux différends au préjudice de ces derniers.

Ces différends tiennent de ce que, contraints par la distance et le temps, ils ne peuvent contrôler par eux-mêmes les transactions immobilières envisagées.

C’est ainsi qu’ils se trouvent très souvent obligés de confier le suivi desdites transactions soit à un membre de leur propre famille, soit à un ami, ou alors à une tierce personne.

Mais il en résulte que les sommes d’argent préalablement remises à ces intervenants sont pour la plupart affectées à d’autres fins que celles pour lesquelles la remise a été faite, ou du moins que la transaction effectuée n’a malheureusement pas été bien encadrée, et partant l’immeuble sollicité n’a point été acquis.

D’où la nécessité de s’entourer, avant l’acquisition d’un espace de terre, de professionnels avertis du domaine foncier, à l’instar d’un Cabinet d’Avocats.

Aussi convient-il d’indiquer que, bien avant la conclusion de la vente par-devant un Notaire territorialement compétent en vue de l’obtention de son titre foncier (II), le potentiel acquéreur doit préalablement procéder aux vérifications nécessaires du titre foncier concerné auprès des services des Domaines, du Cadastre et des Affaires Foncières (I).

I. La vérification préalable auprès des services des Domaines, du Cadastre et des Affaires Foncières

L’obtention d’un titre foncier par voie de morcellement ou par mutation totale commande au potentiel acquéreur de vérifier un certain nombre d’informations, en vue d’asseoir davantage sa conviction dans la transaction projetée.

Pour ce faire, l’acquéreur doit vérifier personnellement, ou commettre un mandataire dûment qualifié à l’effet de procéder, dans un premier temps, aux vérifications nécessaires auprès des services concernés (A). Une fois la vérification effectuée, la parcelle de terrain doit être localisée par un géomètre assermenté du cadastre en vue de son bornage (B).

A. La vérification auprès des services des Domaines : Le conservateur foncier

Il est de pratique courante qu’avant d’acquérir une parcelle de terrain, le potentiel acheteur ou son mandataire procède aux opérations de vérification avant la conclusion de la vente.

Cette vérification est d’une importance capitale en ce qu’elle permet l’obtention d’un certificat de propriété du titre foncier concerné, lequel contient toutes les informations relatives audit titre foncier.

Le but visé par la délivrance d’un certificat de propriété est de savoir si l’immeuble objet de la vente projetée est grevé d’une charge (prénotation judiciaire, hypothèque) ou s’il est en indivision.

C’est dire que, si le titre foncier concerné par la vente est prénoté ou hypothéqué, la vente ne peut être réalisée après que la mainlevée de la prénotation judiciaire ou de l’hypothèque ait été ordonnée.

En cas d’immeuble indivis, il faut, avant toute transaction, requérir le consentement de tous les successibles pour que celle-ci soit parfaite, car en l’absence du consentement d’un seul successible, la vente sera nulle et de nul effet.

Une fois les vérifications effectuées auprès des services des Domaines, précisément à la conservation foncière, il sied de requérir les services d’un géomètre à l’effet de localiser le lot concerné par la vente.

B. La localisation du lot par un géomètre assermenté du cadastre

L’une des véritables causes du contentieux foncier aujourd’hui au Cameroun est l’empiètement par une tierce personne sur le titre foncier d’autrui, parfois au mépris de ses propres limites, ou alors parce que les coordonnées géodésiques sont erronées.

Cette mésintelligence est parfois la résultante de diligences mal effectuées par le potentiel acheteur, lequel, en lieu et place d’un géomètre assermenté, s’est entouré de personnes ne disposant d’aucune formation requise.

Aussi, l’espace qui doit être attribué à un acheteur potentiel doit être vérifié avec précision et délimité par un géomètre assermenté des services du cadastre.

La délimitation du lot objet de la vente envisagée par un géomètre permet non seulement de répertorier son lopin de terre parmi tant d’autres, mais également de prendre toute mesure utile à l’effet de le sécuriser, par son bornage et, au besoin, par la construction d’une clôture.

C’est dire en conséquence qu’avant la conclusion d’une vente, il est impératif de se faire accompagner par un géomètre assermenté en vue de localiser son terrain et de le faire sécuriser, afin d’éviter à l’avenir un éventuel contentieux tiré de l’infraction d’atteinte à la propriété foncière ou de troubles de jouissance.

Toutes ces précautions prises, il ne reste plus qu’à procéder à la conclusion de la vente proprement dite, par la remise des sommes d’argent au véritable propriétaire.

II. La conclusion de la vente et la remise des sommes d'argent au propriétaire légitime

La conclusion de la vente (A) ouvre droit à la procédure d’établissement du titre foncier (B).

A. La conclusion de la vente par-devant un notaire territorialement compétent

Une fois que le potentiel acheteur s’est effectivement assuré de ce que l’immeuble objet de la vente projetée appartient au véritable propriétaire, et qu’il a localisé et délimité sa parcelle de terre, il est tenu de remettre au propriétaire le montant convenu, en vue de conclure la vente par-devant le notaire territorialement compétent.

1. Les éléments à fournir par l’acheteur

En vue de la conclusion de la vente, l’acheteur est tenu de déposer auprès du notaire requis une photocopie certifiée conforme de sa carte nationale d’identité ou de son passeport.

2. Les éléments à fournir par le ou les vendeurs

Le vendeur est tenu à son tour de déposer auprès dudit notaire une photocopie de sa carte nationale d’identité.

Lorsque le titre foncier comporte plusieurs noms, la famille concernée désigne généralement des signataires à l’unanimité et fait établir par acte notarié un procès-verbal indiquant la liste des signataires dudit titre.

La production de ce document, notamment le procès-verbal de la liste des signataires, est nécessaire lors de la conclusion de toute vente y afférente.

Si d’aventure le titre foncier objet de la vente projetée est en indivision, comme rappelé ci-dessus, le consentement de tous les successibles est nécessaire. En sus du consentement des cohéritiers, ceux-ci doivent produire un jugement d’hérédité devenu définitif.

Après la production des pièces sollicitées par le notaire, l’acte de vente est valablement dressé et signé par les parties engagées dans ladite transaction.

Il s’ensuit alors la procédure de délivrance du titre foncier, au support de l’acte de vente signé.

B. La procédure de délivrance du titre foncier

Au lendemain de la signature de l’acte de vente, le notaire dresse un état de frais correspondant, qu’il soumet à l’acquéreur pour règlement.

Il commet ensuite, de concert avec l’acquéreur, un géomètre pour l’établissement du dossier technique (1), avant sa transmission au service des domaines en vue de la délivrance du titre foncier souhaité (2).

1. L’établissement du dossier technique

Le dossier technique est une pièce capitale en prélude à l’établissement du titre foncier. Il est établi par un géomètre assermenté auprès du cadastre et signé du Délégué departemental du cadastre.

Ici, la procédure consiste pour le géomètre à procéder aux levées topographiques et au bornage de la parcelle sollicitée en y implantant des bornes.

Une fois le bornage terminé, il fait signer aux parties, notamment l’acquéreur et le ou les propriétaires, les procès-verbaux dudit bornage ainsi que la demande de morcellement ou de mutation totale.

Les frais de réalisation du dossier technique varient en fonction de la superficie de la parcelle à borner. Ils ne peuvent être inférieurs à deux cent mille (200 000) FCFA.

Le dossier est ensuite retourné chez le notaire qui, après vérification, le transmet au service des Domaines pour la délivrance du titre foncier.

2. La transmission du dossier au conservateur foncier

Après avoir vérifié que l’acheteur s’est acquitté des frais nécessaires suivant l’état de frais qui lui a préalablement été soumis, que le dossier technique ait été établi, que les procès-verbaux de bornage ont été signés et que la demande de morcellement ou de mutation totale ait été signée par le propriétaire, le notaire transmet le dossier complet au conservateur foncier en vue de l’établissement du titre foncier.

Celui-ci, à son tour, vérifie la régularité de la procédure ayant encadrée la vente. Il s’assure notamment que les signatures déposées correspondent effectivement aux noms figurant dans l’acte de vente.

Le conservateur vérifie ensuite que les frais nécessaires ont été payés par le notaire, et que la quittance correspondante est jointe au dossier.

En l’absence d’un seul élément, ou en cas d’irrégularité constatée dans la procédure, le dossier est retourné chez le notaire pour complément d’informations.

Si la procédure lui paraît juste et régulière, le conservateur foncier délivre le titre foncier sollicité.

Point n’est alors besoin de rappeler que la célérité de la procédure d’obtention du titre foncier est subordonnée à la capacité de l’acquéreur à mettre en œuvre les moyens nécessaires pour accomplir chaque diligence dans les plus brefs délais.

Pourquoi confier ces démarches à un Cabinet d’Avocats

La mise en mouvement de toutes ces démarches peut se faire par le ministère d’un Cabinet d’Avocats.

L’avantage de constituer un Cabinet d’Avocats, plutôt qu’un membre de sa famille, un ami ou une tierce personne, tient de ce que l’Avocat non seulement maîtrise les rouages du droit et de la pratique foncière, mais justifie également d’une assurance responsabilité civile professionnelle en cas de faute commise lors du suivi de ladite procédure.

Le Cabinet ASER BOULOCK & PARTNERS est justement disposé à vous accompagner dans l’accomplissement de toutes vos diligences en vue d’acquérir vos parcelles de terrain au Cameroun.

N’hésitez pas à nous contacter en cas de besoin.